無添加住宅で暮らす 
こんにちは
Naoです。
注文住宅を建てる際、
住宅ローンを利用する場合がほとんどだと思います。
私は、注文住宅でも普通の段取りで住宅ローンを組み、
家を買えるものとばかり思っていました。
ですが銀行は完成している建物にしか融資してくれない。
そのことに土地決済前に気づくという、失敗がありました。
で、土地決済に必要なお金をどう工面するのかというと
つなぎ融資という制度を利用するということを知りました。
つなぎ融資については過去記事を。
そしてつなぎ融資以外ですと分割融資という方法があります。
実際、私はこの分割融資を利用しました。
決定的だったのは
つなぎ融資と比べてわかりやすかったから。笑
今回は分割融資についてご説明します！
分割融資とは
建物が立っていない状態だと住宅ローンの融資は受けることができません。
その場合つなぎ融資を利用して割高な金利を支払って、融資を受けます。
ですが、中には土地取得の段階で通常の住宅ローン金利で支払いが始まる
分割融資を利用できる銀行があります。
家が建っていないけど土地に抵当権を設定して銀行が融資してくれることを分割融資と言います。
銀行からの融資は数回にわけて行われます。
この場合、土地を決済した時点で1本の住宅ローンの契約がスタートしますので未完成の状態で支払いが始まります。
分割融資のメリット
分割融資を利用すると、通常の住宅ローン金利が適用されますので
低金利のまま、早い段階で支払い始めることが出来ます。
ですので今後の資金計画が立てやすいです。
そして土地決済時から住宅ローンがスタートすることになりますので条件を満たせば
住宅ローン控除を受けることができます。
分割融資のデメリット
土地に対しての抵当権の設定が必要になります。建物が建っていないため
減免措置がとられず、少し割高な登録免許税がかかります。
また、抵当権設定を代行してもらう司法書士への報酬も発生します。
あとは銀行への融資手数料が必要です。
つなぎ融資とどちらが割高になるか？
というとケースバイケースで総支払額を計算して判断します。
また、家が建っていない状態から住宅ローンが始まりますので
賃貸を借りている場合は家賃と住宅ローンの支払いが二重で発生することになります。
家を建つ前は家具を揃えたり、引越し資金等の費用もかかってくるので
家賃が二重で発生するのは正直辛いです。充分な貯金が必要です。
分割融資に対応している銀行
分割融資はつなぎ融資に比べて対応している銀行が少ないです。
ネットで検索しても需要があるわりには情報がありません。
大手メガバンクでしたらみずほ銀行です。
また関西に支店が多数ある京都銀行も分割融資に対応しています。
その他ですとすまいとマネープランという制度を利用して
三井住友銀行・千葉銀行・埼玉りそな銀行・スルガ銀行・八十二銀行が対応していますが
分割融資の諸費用にさらにすまいとマネープランの諸費用が発生するので
あまりお得感がありません。今回はご紹介を省きます。
みずほ銀行の分割融資
メガバンクのみずほ銀行。大手なので安心感がありますね。
全期間重視プランと全期間固定プランがあって
全期間重視プランは金利引き下げ幅が全期間変わらないため安心です。
（他行では優遇期間がすぎると金利が上がってしまうことがほとんどです。）
全期間固定金利はメガバンクの中でも最低水準を長年キープしており、なかでも35年固定金利が安いです。
2018年5月の35年固定金利は1.3%です。
変動金利は0.625%ですので、変動金利でお考えでしたら楽天銀行のつなぎ融資のほうが金利も安く、8疾病保障も無料でつきます。
変動金利派は楽天銀行がおすすめです。
京都銀行の分割融資
CMでもおなじみで知名度のある地銀京都銀行。
京都銀行は関西に主に支店を置いています。
（東京・名古屋にもあります！）
ネットで検索しても京都銀行が分割融資に対応しているという情報は少ないですが
確かに対応しています。
というのも京都銀行、私も審査を出しました。
他のメガバンクに比べて条件もろもろ厳しかったという印象です。
審査にも時間がかかるので余裕をもってお申し込みすることをおすすめします。
審査が厳しいかわりに低金利で非常に好条件で住宅ローンを借りれます。
特に全期間固定の35年金利1.2%に癌団信が金利上乗せなしでつけれるところがすごいです。(年齢制限あり）
京都銀行の住宅ローンプランについてはまた次回。
注文住宅を計画した際、
つなぎ融資や分割融資を利用しなければならないことを
私は全く知らずにプランを建てていたので
借りれる銀行の選択肢が狭まるなんて思いもよりませんでしたし、
プラスでかかる費用のこと等、最初から予算に含んでいませんでした。
私のブログに来てくださる方の中にはこれから注文住宅を建てたいとお考えの方も
いらっしゃると思います。
なので参考にして頂ければ嬉しいです！
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