住宅ローン減税3年延長!!家を買うなら増税前?増税後?徹底的にシミュレーションしてみました!

こんにちは!住宅ローンマニア主婦なおです。

2019年10月に予定されている増税を間近にしてとても気になるニュースが飛び込んできました。

政府・与党が消費税増税対策として住宅ローン減税を拡充することが決まったようです。

住宅ローン減税が10年から13年に延長されます。

それは我が家の家計に嬉しいニュース!!と思いきや既に購入済みは対象外です。当たり前ですね…。(笑)

住宅ローン控除3年延長の内容を詳しく見ていきます!

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そもそも住宅ローン減税とは

10年以上の住宅ローンを使って住宅を購入または新築・増改築した場合に、支払うべき所得税や住民税から控除される嬉しい制度です。

年間控除額は年末ローン残高に対して1%となり、支払った所得税から還付されます。(10年間最大で400万円 ※長期優良住宅の場合は最大で500万円)

所得税から還付しきれなかった額は住民税から控除されるので支払う予定の住民税が安くなります。(最大で年13,65万円)

例えば所得税の年間支払い合計額が27万円なら27万円まるまる口座に振り込まれ、残りの13万円は年間で支払う住民税が安くなるといったかんじです。

注意したいのは住宅ローン控除は支払った税金に対して還付される制度なので支払った税金以上に還付されることはありません。年収が高ければ高いほど支払う税金が増えるので還付される金額は大きくなります。

最大値の年間400万円という数字が目立ちますが、必ずしも400万円が全額還付されるというワケではないのでご注意を。

Nao

ちなみに我が家は住宅ローン控除の恩恵を最大限に受ける為にペアローンで借り入れしています。

住宅ローン減税拡充策の全容

従来の住宅ローン控除はざくっと説明した通りです。

今回の税制改革大網2019で住宅ローン控除期間を3年間延長することが決まりました。

住宅ローン減税の期間を3年間延長するのは何故?

2019年10月に予定されている消費増税前の駆け込み需要を防ぎ、”増税後に買ったほうが得”と消費者に感じさせることで10%に引き上げた際の駆け込み需要の反動減を抑え、増税後の景気の悪化を防ぐことが狙いです。

住宅ローン減税3年間延長の対象条件は?

減税の対象
19年10月1日から20年末までに入居する住宅

※注文住宅の場合は19年4月契約分から減税対象

期間内に新たに契約し、引き渡された住宅やマンションが対象です。住民票を写して居住する人に限ります。

新築の一戸建てやマンションを事業者から購入した場合消費税がかかります。増税すると2%余分に費用がかかる為その分の額が還付されるというもの。

中古住宅などの個人間の売買には消費税がかからない為、対象外です。

住宅ローン減税延長で実際いくら還付される?

  1. 10年目までは住宅ローン年末残高に対して1%が所得税から控除される(上限40万円まで ※長期優良住宅は50万円まで)
  2. 11年目以降は建物購入価格の2%÷3に相当する額が控除される。※年末ローン残高1%の額と比べてどちらか少ない方の額が減税される

①例えば2000万円で土地、建物を2000万円で購入し、借入金4000万円を毎年100万円ずつ支払っていった場合の10年間の控除金額合計はいくらになるか?

住宅ローン年末残高×1%

1年目残高4000万円 2年目残高3900万円 3年目残高3800万円 4年目残高3700万円 5年目残高3600万円 6年目残高3500万円 7年目残高3400万円 8年目残高3300万円 9年目残高3200万円 10年目残高3100万円
40万円 39万円 38万円 37万円 36万円 35万円 34万円 33万円 32万円 31万円

10年間で合計355万円が所得税から控除されます。

②11年目~13年目の控除金額はいくらになるか?

建物購入価格(2000万円)×2%÷3

11年目 12年目 13年目
13,3万円 13,3万円 13,3万円

11年目~13年目の合計で40万円所得税から控除されます。

注意
11年目以降の年末ローン残高に対して1%の額が建物価格の2%÷3を下回っていた場合はローン残高に対する額が控除されます

Nao

増税後に購入した場合、建物にかかる+2%がまるまる還付されるということです

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すまい給付金

消費税増税による負担を軽減するために設けられた制度です。消費税8%で住宅を購入した場合は最大で30万円、10%で購入した場合は最大で50万円受け取れます。

すまい給付金ここがPOINT
  • 住宅を取得した所有者本人で住民票で移住が確認出来ること
  • 収入が一定以下であること(下記でご説明します)
  • 住宅ローンを利用していること(現金で取得した場合は追加要件を満たす必要あり)
  • 住宅の床面積が50平米以上であること
  • 中古住宅も対象(売主が宅地建物取引業者であること)
  • 平成33年12月までに引渡し・入居した住宅が対象

すまい給付金は収入が一定以下の人をターゲットにした消費税の軽減制度の為、収入が低いほど多くの給付金を受け取れます。

消費税8%で購入した場合は最大30万円が受け取れます

消費税10%で購入した場合は最大50万円が受け取れます

消費税増税ですまい給付金のココが変わった!!

  1. 受け取れる額が最大20万円増!!
  2. 消費税8%に場合年収が510万円以上ある場合はすまい給付金を受け取れなかったが、10%で購入すると年収775万円以下なら受け取れるよう拡充。

すまい給付金は住宅ローン控除と併用可

すまい給付金と住宅ローン控除にはそれぞれ条件が設けられていますが、併用することが可能です。

すまい給付金は所得の低い人ほど最大額の給付金を受け取れる仕組みで、住宅ローン控除は所得の多い人ほど還付が受けられる仕組みです。

どちらも満額貰うにはハードルが高めです。貰えるとしたら夫婦それぞれ年収400万円程度[世帯年収800万円)で、ペアローンを利用すればすまい給付金も最大額もらえ、住宅ローン控除の恩恵もMAXに受けることが可能です!

年収が550万円以上の夫だけで住宅ローン金利を組んだ場合、すまい給付金は最大値もらえないですが住宅ローン控除の恩恵は最大限受けれます。

年収が400万円以下の夫だけの住宅ローンなら、すまい給付金は満額もらえますが、住宅ローン控除は所得に対して支払った税金しか戻らないため恩恵はあまり受けれません。

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エコポイント

2009年から実施されていたエコポイントの付与を政府は消費税増税対策の一環として復活させることを検討しています。

2015年に実施された省エネ住宅ポイント制度は、一定の省エネ基準を満たした戸建てを建てたり、新築マンションを購入したりした場合に1戸あたり30万ポイント、窓や壁の断熱改修などのリフォームにも最大30万ポイントを発行しました。1ポイントは1円相当として追加工事や商品券などと交換できる仕組み。

エコポイントの付与に関しては詳細はまだ明らかになっておらず、検討が続いています。

住宅を購入するなら増税前?増税後?

住宅ローン控除と給付金の恩恵

例えば世帯年収850万円で(夫450万円・妻400万円)年末残高3500万円の住宅ローンを35年ペアローン・持分は半分づつで組んだとします。

わかりやすいように毎年100万円づつを返済していくシミュレーションにしてみました。8%で購入するのと10%で購入するのとではどちらがお得なのでしょうか。

住宅の購入価格は2000万円とします。

消費税8%で住宅を購入した場合

すまい給付金 住宅ローン控除1年目(年末ローン残高3500万円) 住宅ローン控除10年間合計 すまい給付金+住宅ローン控除合計額
夫 年収450万円 10万円 17,5万円還付(所得税10万円全額還付、残りは住民税で控除) 152,5万円 162,5万円
妻 年収400万円 15万円 17,5万円還付(所得税8,5万円全額還付、残りは住民税で控除) 152,5万円 167,5万円

合計で330万円が還付・給付されます。

消費税10%で住宅を購入した場合

すまい給付金 住宅ローン控除1年目(年末ローン残高3500万円) 住宅ローン控除10年間合計 住宅ローン控除11年目~13年目 すまい給付金+住宅ローン控除合計額
夫 年収450万円 25万円 17,5万円還付(所得税10万円全額還付、残りは住民税で控除) 152,5万円 20万円 197,5万円
妻 年収400万円 25万円 17,5万円還付(所得税10万円全額還付、残りは住民税で控除) 152,5万円 20万円 197,5万円

合計で395万円が還付・給付されます。8%で購入するよりも+65万円多く貰えます。

消費税10%で購入したほうがお得という結果に??

建物を2000万円で購入した場合、金利が2%上昇すると40万円余分に消費税がかかります。住宅ローン控除とすまい給付金の合計額と相殺すると10%で購入したほうが25万円分得するという結果に。

25万円分は1250万円消費した場合にかかる税金の金額です。住宅購入にあたり土地には消費税はかかりませんがその他の諸費用もろもろには消費税がかかります。

外構工事は原則、家屋の取得対価の額に含まれない為住宅ローン控除の対象になりません。(※例外あり)

家具・家電を買い揃えたたり何かと費用がかかるので得した25万円分もあっという間になくなりそうです。

※家屋を建てた同一業者が建物価格の10%未満で外構工事をすれば家屋の取得対価に含まれます。

住宅ローン金利上昇のリスク

消費税10%で購入したほうがお得ということがわかりましたが、忘れてはいけないのは住宅ローン金利動向。

当ブログでは住宅ローン金利の動向を追い続けてきましたが、変動金利は史上最低金利ですが固定金利に関しては緩やかに上昇しています。

今後日本の経済状況からみても金利の上昇は考えにくいのですが、2019年は好景気の米国で利上げが数回予定されていて、米国の長期金利上昇に連動して日本の長期金利も多少上昇する可能性があります。

金利動向はおエライさんの発言ひとつで変動するので全く予測はつきませんが、今が本当に史上例のない最低金利だということを知っておいてください。

消費税増税のタイミングを待って住宅を購入して金利が上がれば本末転倒です。

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住宅を購入するベストなタイミングはいつ?

住宅購入にかかる費用は高額になる為、慎重に検討したいですよね。消費税増税や金利上昇につられて焦って購入するのはおススメできません。

我が家は前回の5%から8%になるタイミングを指を加えて見ていました。我が家が住宅を購入したのは2017年の7月です。ちなみに固定金利が底をついていたのは2016年の夏でした….

今思えば増税の影響よりも最低金利で購入するほうが何百万円もお得です。

日銀は金融緩和政策を物価が2%上がるまで続ける意向ですが物価2%を達成できる見込みは当面ありません。

なので低金利時代はまだまだ続くと予測されていますが、経済が好調な米国の長期金利上昇に連動して日本もゆるやかに上昇する傾向にあります。

将来の金利に関しては米国のおエライさんの発言や日銀の意向次第で上昇下降を繰り返しているので予測は困難ですが、日本の経済状況を考えると低金利時代はまだまだ続くと考えておいて良いと思います。

消費税増税に対する対策は今回の税制改正で増税分は取り戻せるようですし、消費税増税前の駆け込み需要はいったん落ち着きそうです。

我が家の住宅購入のタイミングは増税や金利関係なしに土地との出会いでした。

良い物件と出会えたときこそがまさに買い時だと思います!買い時を逃さない為にもじっくり下準備をしておくことも大切です。

ちなみに我が家は今の土地を購入するまでまる1年かかりましたが、その間気に入った土地が2件ほどあり買い付けを出しましたが2回ともライバルとの勝負に負けて涙を呑みました。3度目の正直で購入した土地はそれまでの教訓を活かし、良い土地を見つけた瞬間に即決しました。

良い物件の出会いには金利や増税は関係なかったです。

購入を迷われている方の参考になれば嬉しいです。本日も最後までお付き合い下さりありがとうございました。

あくまで個人的な意見にすぎませんので、住宅購入・お借り入れは自己責任でお願い致します。

 

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