老後は分譲マンションに住み替えたい！中古マンション購入奮闘記①

ご無沙汰しています、Naoです。

突然ですが中古マンションを購入することになりました！と言っても我が家ではありません。実家の両親が購入します。

我が家は主人の強い希望で新築一戸建てを購入しました。戸建てを選んだ理由は多々ありますが、マンション派を否定した訳ではありません。

自然素材の我が家の話は横に置いて、暫く中古マンション購入奮闘記を綴りたいと思います。

戸建ての我が家についてはこちらの記事からどうぞ

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60代のシニア世代がマンションに住み替える理由

この度両親がマンションに住み替えるきっかけとなった理由は下記にあげた3つ。

両親は持ち家を空き家にしたまま仕事の都合で都会の駅近狭小3階建ての賃貸に住んでいました。賃貸戸建てに住み出した頃は築浅だったし、今より若かったし、子供達（私と弟）も一緒に暮らしていたので良かったのですが…

時は経過し、子供達は独立し、両親も定年を迎えて隠居生活を始めて持ち家のある田舎に住むのかと思いきや、

長年住んだ今の町が気に入ってしまったんですよね。

ちなみに、私もこの町で育ち愛着があったので同じ町に家を建てました。

①戸建ての階段の昇り降りが辛い

住んでいる賃貸戸建ては駅徒歩4分の最高に便利な立地。その代わり3階建ての狭小住宅です。

両親は65歳を超えたぐらいから階段の上り下りが辛いと言っていました。

階段があるから、毎日運動になって逆に健康に良いのでは？と思っていましたが、母は若い頃に膝を痛めた古傷がうずきだしました。

戸建てでも1階にLDKがあれば2階に上がらずとも生活できちゃうんですが、3階建てだと2階がLDKになる為、階段の上がり下りが必須なんです。

②家の中の気温差が激しい

築20年以上の住宅の大半は断熱材不足だそうです。

新築一戸建ての我が家は耐震・断熱・気密性能に優れているので、冬は暖かく家中の温度差がほとんどなく快適に過ごすことが出来ます。

しかし、築25年の両親宅に行くと、廊下はものすごく寒いし、トイレや浴室も寒い。LDKは暖房で暖かくしているけど、ストーブやファンヒーターの熱風が不愉快でものすごくストレスです。快適な我が家に慣れているので、両親宅に滞在するのが億劫になる程でした…

そして何より家の中の寒暖差が激しいとヒートショックを起こすリスクが高まります。

木造住宅と比較して鉄筋コンクリートのマンションは断熱性能・機密性能が高いため冷暖房効率が良く、夏は涼しく、冬は暖かく年中快適に過ごすことが叶います。

両親には健康の為にも、断熱・機密性能の高い快適な住環境で生活して欲しいと思いました。

③築25年至る箇所で修繕が必要になった

木造住宅は一般的に築20年経つと建物の価値がゼロになると言われています。これは税法上の耐用年数が22年と決まっているからなんです。なので戸建ての場合、築20年を過ぎたあたりで至る箇所で修繕が必要になります..それはもう次から次へと。

両親が住んでいる賃貸戸建ての場合、屋根が台風で飛んだり、住宅設備の不具合、外壁サイディングの劣化、クロス剥がれ、極め付けには玄関扉が腐る..などなど…不具合が連発しました。

賃貸なので、大家さんにその都度連絡をして業者を手配してもらい修繕していましたが、築25年の戸建てなら一般的には大規模なリフォームを行う時期です。大家さんは、両親が住んでいるから大規模な工事をすることが出来ないと察しました。

新築ではなく中古マンションを購入する4つの理由

以上の理由から賃貸戸建てからマンションに住み替えを検討している両親。

人生100年時代、終の住処になるのだから賃貸ではなく中古の分譲マンションを購入しようという話がまとまりました。

何故中古マンションなのか。理由をご説明します。

①新築マンションに掛かる付加価値が無駄

新築マンションは素敵だけど価格が高すぎるというもっともな理由です。

新築マンションは不動産価値に対する費用に加えて様々な費用が加算されています。

新築マンションを売る営業マンの人件費だったり、新築マンションを売り出す広告費用だったり。立派なマンションギャラリーを運営する費用も新築マンションの販売金額に含まれています。

それ故に、新築マンションは中古になった瞬間から立地や管理状況にもよりますが、どんどん値段が下がっていきます。

②築20年を超えたマンションは値崩れしない

一般的に戸建て住宅も同様ですが、建物の価値は20年でほぼゼロになると言われています。

つまり、築20年を超えた物件であれば比較的良い状態の建物を土地の価値だけで購入することが出来ます。

20年を超えた時点で建物にかかる値段はほぼゼロなら20年の物件であろうが、30年であろうが同じですよね。つまり築20年前後の物件が狙い目で一番お得ということなんです。

さらに値崩れが起きにくい築20年の立地の良い駅近物件なら、いつでも需要があるので購入してから10年後、20年後であろうが購入した時に近い価格で売却することも可能です。

③中古マンションの方が圧倒的に選択肢が多い

新築マンションが希望の場所に建つ可能性は低いですが、既に建ってるマンションなら選択肢の幅が広がります。

両親が希望した駅近も、ここ数年で何棟もマンションが建ったので中古マンションなら選びたい放題。場所を選定してここに新築建って欲しいと願っても建つものではありませんし。

ですので、必然的に立地条件から選択肢の多い中古マンションで探すことにしました。

内装や設備はリノベーションすれば自分好みに出来ますが、立地条件だけは変えることはできませんので。

④耐震や修繕

新築マンションならもちろん耐震性能も現在の基準に合わせて優れているのですが、中古マンションも1981年に適用された新耐震基準で建てられたマンションなら安心できます。

1995年の阪神・淡路大震災において新耐震基準のマンションの被害が少なかったことからも明らかです。

それに、中古マンションなら管理状態を確認することが出来ます。

マンションの大規模修繕は12年に1度を目安に行われるそうなんですが、中には修繕されないマンションもあるようです。管理が行き届いているか、きちんと適正な修繕がされているかを確認してから購入することが出来るのも中古マンションの魅力です。

中古マンションが新築マンションに劣る点

そうはいっても真っ新な新築マンションは魅力です。中古マンションが劣る点を考えてみました。

真っ新な共有スペースや設備

新築の大型分譲マンションには魅力的な共有スペースがたくさん。キッズルームやゲストルーム、コミュニティルームやカフェやラウンジ、ジムのあるマンションだって上を見たらキリがありません。

そういう共有施設は魅力です。そのかわり、管理するための費用は管理費としてきっちり徴収されますが…

それに、新築マンションに備わったオートロックやキッチン・浴室などの水回りの真っ新な最新設備はやはり魅力です。

ステイタス

誰でもまっさらな新築への憧れはあると思います。「新築マンションを購入」することはまさにステイタスです。

どうしても新築が良いと言う声、実はすごくわかります。何故なら私もどうしても新築一戸建てが良かった人なので….

ちなみに、注文住宅で新築を建てて本当に良かったことは壁と床を選べたことです。壁は漆喰、床はオークの無垢材の我が家が中古マンション巡りをしていて気がつくのですが本気で比類ないぐらい快適です。

話が中古マンションからそれるので自然素材については注文住宅編をご覧くださいませ。

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まとめと次回予告

新築ではなく中古マンションを買う！と決めたところまでお話ししました。

管理状況を知れるから中古がいい、安いから中古が良いとは言っても実のところは新築でもいいんですよ、予算に見合いさえすれば。

しかし、問題はちょうどいい場所に新築マンションが待てど暮らせど建たないんです。という訳で次回は立地に関してお話ししようと思います。

次回は60代のシニア世代にとってどちらの立地が良いかという話。