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条件外しに成功した我が家の体験談~建築条件付き土地~運命の土地に巡り会うまで

お家大好き主婦Naoです。

我が家のマイホーム計画は土地探しから始まりました。土地探し難航したのですが、約1年半探し続けた結果、建築条件付き土地を条件なしで購入しました。

注文住宅を建てたいのに欲しい土地が建築条件付きで諦めていた方へ。

今回は建築条件外しに成功した我が家の体験談をご紹介します!!

           
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建築条件付土地とは

土地探し最中の方ならご存知と思いますが、建築条件付土地とは土地の売り主が指定する建築業者で一定期間内に建物を建築することを条件として売られている土地のことです。

我が家の住む大阪北摂地域で土地を探すのであれば避けては通れない建築条件付き土地。だって予算内でいいなと思う土地は80%ぐらいの確立で建築条件付き土地なんですって!!

旦那

いやいや、好きな会社で建てたいから建築条件付きとかなしやわ

となると建築条件無し土地で探すわけなんですが、これがまた激戦だったり古家付きで解体費用が余分にかかったり。何かしら難ありなんですよね…

で、建築条件外してくれたらな~と誰もが思うわけなんです。

建築条件が外せる可能性のある土地

まずは私の経験から建築条件が外せる可能性のある土地をあげてみました。

  • 売れ残っている土地
  • 売主の懐事情ではやく売りたい土地
  • 1件、2件と少数で分譲している土地
  • 造成されていない土地

Nao

明らかになかなか売れていない土地や、造成されていない土地。または売主の懐事情ではやく売りたいと思っている土地なら外してくれる可能性があります!!

明らかに建築条件が外せそうにない土地

  • 新興住宅地
  • 大手ハウスメーカーの建築条件付き土地
  • 売り出して間もない土地
  • 勢いのある建築会社の土地(例えば北摂での施工件数NO.1とか)

Nao

新興住宅地で大型分譲地の土地はまず外してもらえません。1件だけ違う会社で建てたら景観に違和感が生じるからだそう。

旦那

大手ハウスメーカーの土地もまず外してもらえません。例えば野〇不動産のプラ〇ドシリーズだったり、三〇不動産のファ〇ンコートだったり….交渉するだけ無駄..絶対外れません。

Nao

ローコストでも勢いのある会社は交渉に応じません。何故なら絶対自社で売れる自信があるから!!北摂ならアー〇ンプランニングとかね。

建築条件付土地を外す交渉失敗体験談

27坪1900万円の土地で200万円上乗せ

27坪で全面道路が6メートルあり、南向きで気に入った土地を見つけました。2区画分譲の1区画で駅徒歩20分の立地がデメリットでしたが価格が予算内だったので売り出して間もない頃に駄目もとで交渉してみました。地元工務店が売主でしたのでもしかしたら…と思って。

結果は200万円の上乗せなら応じるとのこと。

Nao

売主は強気でした…10%上乗せは平均的ですが、見送りました。

駅近の立地で25坪2000万円の土地は500万円上乗せ

駅近・実家まで徒歩3分の好立地の土地を発見!売り出し間もない頃に交渉。

地元の小さな工務店の1区画分譲地でした。なんと500万円の上乗せ!!これには驚きました。

Nao

駅が近い好立地だから自社で売れる自信満々だったよう

売れ残っている大型分譲地の1区画を交渉したが駄目だった

好条件の立地に10区画分譲していた地元工務店が売主の土地。半年近く売れ残っていたのでそろそろどうかな…と思い交渉。

結果は、今のところ条件を外して売る予定はないとのことでお断りされました。

旦那

数ヶ月後、売れ残った土地に建売を建てて売り出してましたね…

建築条件外しに成功した体験談

建築条件外しに成功したのはこんな土地

もともとは建築条件なしで売主は個人だった100坪の変形地。西接道で間口は16メートルほどあるが、東側が崖崩れしたかのようにえぐれている難ありの土地。長らく売れ残っていた。

不動産情報サイトからしばらく姿を消す。どうやら法人が格安で購入した模様。

ある日、SUUMOに100坪の変形地を2区画に分筆して建築条件付土地として売り出される。しかも土地は造成後の引渡しとの記載。

2区画分譲の1区画で、造成後の引渡し(要壁工事・地盤改良・水道引き込み工事・電柱移動etc) 2960万円の土地。

旦那

広さと立地は良いけど…500万円予算オーバー…でもこの土地が欲しい!!

建築条件外しに成功した土地の売主

もともと個人で所有していてなかなか売れなかった土地を格安で購入して、造成して建築条件付土地で始めは売り出し、販売から数ヶ月後には自社で建売を建てて売っている会社でした。

Nao

我が家の土地も売り出し当初は更地の販売でしたが、その後、建売を建てる計画が進んでいたそう。

実は、この売主の会社は地元で他にも数件分譲していて、なかなか売れない1区画を条件なし交渉に応じているという情報を不動産会社の営業さんから小耳に挟んでいました。私の印象ですが、家を建てて売りたいというよりは土地を転売して利益を得ることに重きを置いている会社なのではないかな…と。

売り出し間もなかったのですがこの会社ならいけるかも!!と思って思い切って交渉してみることにしました。

駄目もとで金額上乗せなしで交渉

予算が500万円オーバーしている上に、金額を上乗せされたら絶対に購入できません。なのではじめっからその旨を売主に伝えて直々に交渉。

MEMO
今までトライした条件外しの交渉は不動産会社の営業さんにお願いしていました。が、今回は売主が不動産会社兼建築会社だったのでその会社の不動産部の営業に直接交渉することに。

旦那

建築条件外しに応じてくれるなら今すぐ買います。ただし、予算オーバーなのでびた一文余分に支払うことは出来ません。

普通ならここで交渉決裂するんですけどね….交渉した時期がちょうど3月の中旬で、決算前で3月中に売買契約を結びますよという条件が効いたのかもしれません。

また我が家は土地を探す過程で不動産会社の営業を本気にさせる為に予め住宅ローンの仮審査をクリアさせていたので支払い能力があるという証明になり有利に話をすすめることが出来ました。

無謀な交渉の結果…

まったく上乗せなしだと上司に話をもっていきづらいと営業さん。せめて20万円上乗せはどうかと提案されました。

旦那

(たったの20万円でいいの?)払いたくないけど仕方無いので20万円上乗せで交渉してください。 

という具合にあれとあれよと話が上手くまとまり、土地が売り出しで2週間後の3月末日。

建築条件付土地に20万円上乗せの2980万円で売買契約を交わしました。

Nao

ちなみに売主が不動産会社だったので仲介手数料まけてくれと交渉しましたが、これにはビタ一文応じてくれませんでしたねー…

何はともあれそこから造成工事が難攻して引渡しが遅れたり、造成後の道路問題だったりいろいろありましたが、我が家にとっては満足いく土地を購入することができ、今そこに注文住宅を建てて住んでいるワケです。予算は大幅にオーバーしましたが。

購入した土地の失敗談はコチラの記事を↓↓

【私達が購入したのはこんな土地】背伸びしすぎて後悔?失敗したこと

条件外しを成功させる秘訣まとめ

  • 売れ残っている土地は好条件で外してもらえる場合がある。
  • 事業主の懐事情にもよる(売りたい時期に話が来れば応じる)私達は決算期の直前に話を持ちかけました。
  • 新着で出たばかりの頃はなかなか応じてもらえない。土地価格に10パーセント~20パーセント上乗せしてくることが当たり前。
  • 大手ハウスメーカーの土地は条件外しに応じない。
  • 新興住宅地も、町並み維持の為に条件外しにほぼ応じない。

【番外編】条件外し以前に市場に出回る前の物件情報を得る方法

市場に出回る前に売れてしまう未公開物件

建築条件外しに成功した話をしてきましたが、そもそも業者が土地を購入する前の段階で売り物件の情報を得ることが出来ればこんな苦労はありません。

一般人の私達はレインズに物件情報が登録されてはじめて不動産会社を通じて紹介してもらえます。が、レインズに登録される前に売買が成立してしまう物件って実に2割~6割あるといわれています!!※地域によって差があります。

私の経験上、未公開物件情報を得るには、信頼している不動産会社の営業マンが内密に…と話を持ちかけてきてくれる以外は自分で情報網を張り巡らして得るしかありあません。

Nao

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【土地探し】未公開物件情報を掴むために登録すべき不動産情報サイトは?

Nao

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