無添加住宅で暮らす 
こんにちは！Naoです。
家を建てるならまずは土地探しからはじめる方は少なくないと思います。
我が家の土地探しは難航を極めました。家が欲しいと思い始めて３年。本格的に探し始めて1年半…土地探しに費やしました。
無事、気に入った土地が見つかり契約してもうすぐ2年が経つのですが最近思うことがあります！！私の体験談になりますが土地探しに難航している方にとって参考になれば嬉しいです。
購入した土地のエリアはこんな感じの激戦区です↓↓
- 都会にほど近い利便性の良い街
- 学区が良い
- 平均坪単価100万円
Nao
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土地を買うためにやること
Nao
①SUUMOを毎日みる
複数の不動産情報サイトに登録して毎日日課のようにチェックしていましたがSUUMOは情報量がとにかく豊富！そして情報が早い。
レインズと連動しているのでは？？と思う事があるほど早い。
不動産会社にSUUMOを見てすぐに問い合わせすると情報が早いと驚かれることが多々ありました。
SUUMOには何故か早朝に物件が掲載されることが多いです..もしかしたら夜中かもしれません。私が確認できたのがいつも早朝だったので…
ちなみに新着物件のねらい目は金曜日です。
不動産会社は水曜日が定休日です。なので週末のお客様とのアポイント獲得の為、木曜日に準備して金曜日に掲載、週末に商談ってパターンが想像できます。
ちなみにこれは不動産情報サイトをくまなくチェックし、逐一問い合わせした経験からよる話なのでどうか参考までに。
②不動産会社に本気で探している意欲を見せる
１件目に訪れた不動産会社では相手にされなかった経験があります。
そして必ず不動産会社や建築会社に行くとご主人は？と聞かれます！営業さんは何としてでも旦那様と話がしたいのです。奥様だけに話をしても旦那様がうんと言わなければ打ち消されてしまうので初めから旦那様を連れてきて欲しいというワケです。
あとは土地を購入する意欲をみせること。具体的にはローンの仮審査を通しておく。ちなみに不動産会社は現金で支払う派よりもローンに通る派のほうが確証がある為信用するそうです。現金は通帳にあっても使えばなくなるし、確証がないからだそう。
- 夫婦揃って購入する意欲を営業に伝える
- 住宅ローンの仮審査を通して、購入する資金力があることを証明する
以上のことを行えばやる気のある営業マンにあたればどんどん水面下で売りに出る予定の物件の紹介をしてくれます。
ちなみに不動産会社は仲介手数料が高くても地域に根付いた大手がおススメ。水面下の売り出し情報の多さが違います。
③欲しいエリアを訪れて空き家・空き地を確認する
欲しいエリアが今住んでいるエリアに程近いのであれば毎日散策することをおススメします。
私は通勤途中に自転車で何度も欲しいエリアを散策しました。
欲しいエリアを毎日歩くことが土地探しには超重要です！売り出しに出る前の物件の目星をつけておき、いざ売り出したらすぐさまあそこだ！とわかれば後々有利に働きますので。
ちなみに空き家・空き地の確認にはZENRIN地図を利用しました。
④空き家・空き地を見つけたら不動産会社から持ち主にアプローチしてもらう
気になる空き家・空き地を見つけたら不動産会社に持ち主を調べてもらいアプローチしてもらうよう依頼しました。
結構な数をアプローチしましたよ！即良い返事をくれた売主はいませんでしたが。
数にすると５件ぐらい。結局アプローチしたものの成果は実らずでしたが…それに売主にこちらからアプローチすると高値を掴んでしまう可能性が高いのであまりおススメできるやり方ではありません。
が、不動産会社の営業さんいわく地道なアプローチが身を結ぶこともあるそう。我が家は駄目でしたけどねー…
欲しい土地が見つかったのに失敗した体験談
①即決断できずに先を越されてしまった
建てたい会社も決まり、土地さえあればの状態で探すこと１年。ようやく広さ、予算、立地に見合う土地を発見。
本気で購入を検討するだけに慎重になるがあまり、即決できずにいました。
まずはその土地にあった間取りを考えてどんな家が建つかシミュレーションしてみないと買えないと思ってました。
しかし、その時点で完全に出遅れ。
自分たちの条件に見合う良い土地は、ライバルがたくさん。間取り図を工務店に依頼している間にライバルに先を越されてしまいました。
②値引き交渉した為、他所に売られてしまった
次に目をつけたのはしばらく売れていない土地。完全に予算オーバーでしたが値段交渉を試みました。
買い手がつかない土地は売主との交渉次第では大幅に値下げしてくれることも。１年近く売れていない土地でしたので思い切って１割値引きの交渉を不動産会社に持ちかけました。
当初は売値と値引き希望額の間をとって売買契約が成立するかと思われましたが、ダラダラ交渉を引き延ばした結果、我が家の言い値よりも高い言い値で買い付けが入ったそう。
結果、先に買い付け証明を出したにも関わらず取引が成立せず後から買い付けを出したライバルに売られてしまったのでした。
③いわくつきの土地だった
SUUMOである日突然大幅値下げした物件を見つけたときの話です。
素人が手を出してはいけない任意売却物件に踏み込んでしまった話 運命の土地に巡りあうまで
任意売却物件に手をだしかけてしまいました….。
やっと購入できた運命の土地！成功談
①即、購入を決断
３度購入を決断したにも関わらず購入に失敗した経験から、条件に見合う土地が売りにでた瞬間即購入を決断しました。
日ごろから土地探しに散策していたときに目をつけていた空き地。購入するには大きすぎると思っていた土地が２軒に分筆されて売りに出るという…
間取りやプラン作成していたらライバルの先を越されるのでノープランで決断。土地を３度本気で購入しようと試みた経験上、この広さの土地なら駐車場は２台確保出来て、日当りは吹き抜けをつくって確保して…等、間取りは素人でも安易に想像出来るようになりました。
そして３度の失敗を経てようやく土地購入に即決断するだけの度胸がもてました。
②専任媒介物件だった
購入したい物件は専任媒介物件でした。なのでお世話になった大手不動産会社の営業さんに仲介を頼むことが出来ず…
熱心に一緒に物探しを手伝ってもらったので専任媒介物件を選ぶことは大変心苦しかったです。
③建築条件を外してもらえた
我が家はもとは建築条件付きの土地で売り出しされました。売り出されて早々に条件外しに応じる可能性は低そうに思いましたが、そこは売主の状況にもよりますので駄目もとで交渉。
多くの場合、半年売れていない建築条件付の土地でも条件外しは１割程度上乗せされます。
運よくたったの20万円の上乗せだけで条件を外してくれることで話がまとまりました。仲介にはいった不動産会社の営業さんが頑張ってくれたようでした。
家が建って住み始めて１年…まわりで土地がたくさん売られている事実
①チェックしていた空き家・空き地が売りに出ていた！
不動産会社を通してアプローチをしていた物件のほとんどがなんとこの２年以内に売りに出たのです！！
その数なんと５件中、４件。
Nao
目をつけていた空き家・空き地ばかりではないです。この２年でどんどん土地が売りに出ているので驚き。
②人気エリアの坪単価は？２０１９年はどうなのか
どんどん売りに出ている我が家の近辺ですが、物件数が増えた割には坪単価は相変わらず高値をキープしています！
2019年10月に予定されている増税の駆け込み需要にあわせて高値で売りたいという売主側の思いが感じられます。
人気エリアの為、以前として坪単価は100万円のまま。相変わらず高いなーと思って見ています。
土地探しが難航している人へ
消費税増税前の駆け込み購入と住宅ローン金利
2019年10月に予定されている増税はもう目の前！増税前の駆け込み需要を狙い、大手銀行が住宅ローン金利を下げ始めました。
この2月～3月が不動産会社の住宅販売の最盛期です。年度末の決算前ですし…ということは不動産会社は売りたい。
我が家は2年前の決算直前に土地を契約したので、不動産会社と売主にとっては多少の交渉に応じてでも売りたい気持ちがあったはず。売主は業者でしたし…
Nao
買い手にとっては絶交のチャンスですが、土地の価格は人気エリアなら高いまま。増税前の駆け込み需要に踊らされて高値掴みしたらいくら低金利でも意味がありませよね。
土地の価格は適正価格を見極めて購入は慎重に検討する必要があります。
土地の適正価格の見極め方
土地の相場がわかるサイトで土地の坪単価を調べます。
そこで様々なサイトで調べた平均坪単価と実際に売られている土地の価格が違いすぎるという問題が。
人気エリアでは30坪の土地が最も坪単価が高く、それよりも小さいまたは大きいと坪単価が下がるそうです。
何故30坪なのか？？30坪の土地があれば車1台、2階建て４LDKのごく一般的な家が建てられる大きさだからです！！
子育て世代が人気エリアでえがく極一般的な戸建てを建てようと思うと30坪の広さが必須なんです。
ただ、40坪・50坪となるとそれだけ値段が高くなるから手が出ない。広いと固定資産税も外構費用も跳ね上がりますし…
だから30坪の土地が超人気。それ故に30坪の土地の価格が跳ね上がります！
話はそれましたが土地の実際に取引されている適正価格の見極め方はずばりSUUMOを毎日眺めること。
そうすると実際の相場がわかるようになります。実際の相場をわかっていると高値掴みをすることもなく、売主と交渉する際にも有利に進めることができます。
少子高齢化社会はもう目の前！土地が余りだす
2020年には人口の４分の１が65歳以上という少子高齢化社会はもう目の前。そうなると当然のよう土地が余りだします。
実際に、我が家の近辺は価格はさておきどんどん売りに出ています…
地価の暴落はもうすぐ？そのころ金利はあがっているのでは？
いろいろ憶測しますが、家を購入するのは人それぞれのタイミングだと思います！
例えば、子供が産まれて手狭になってきたとか、住宅ローンを30代のうちに組んでおきたいとか、良い物件に出会ってしまったとか…
増税や金利も購入を決断する理由のひとつですが、冷静になって考えてみて下さいね！
あくまで私の個人的な意見にすぎませんのでご参考までになさってください。
土地の探し方まとめ
- 毎日不動産情報サイトをチェックする
- 欲しいエリアを歩いてまわる
- 不動産会社に購入の意欲と資金力があることをみせる
- 良い物件に出会えたら購入を決断できるよう心の準備をしておく
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