建築条件付き土地の条件を外す方法とは？外し方の実体験を公開＊土地探し編ブログ＊

欲しい土地が見つかったけど、建築条件付き土地で条件が外せなくて困っている。そもそも建築条件って外すことは可能なの？そんな疑問にお答えします。

我が家はもともと建築条件付きだった土地を、交渉した結果建築条件を外すことに成功しました。

注文住宅を建てたいのに欲しい土地が建築条件付きで諦めていた方へ。

今回は建築条件外しに成功した我が家の体験談をご紹介します！！

この記事を読んで分かること

建築条件付土地とは

建築条件付土地とは土地の売り主が指定する建築業者で一定期間内に建物を建築することを条件として売られている土地のことです。

比較的人気エリアで土地を探すのであれば避けては通れない建築条件付き土地。私が住む大阪府北摂エリアの場合、予算内でいいなと思う土地の80％ぐらいは建築条件付き土地なんです。

それもそのはず、建築条件付き土地は建物の利益を見込んで価格設定されているので相場より割安なんです。

となると建築条件無し土地で探すわけなんですが、これがまた激戦だったり、古家付きで解体費用が余分にかかったり、値段が高かったり..何かしら難ありなんです。

建築条件付きは既に整地された土地がほとんど。なので余計に整地された土地とそうでない条件無しの土地と比較して、建築条件を外したい!!と誰もが思うわけなんです。

建築付き条件を外す方法

建築条件付き土地を条件なしで購入する方法があります。

方法はってもシンプル。売主（建築会社）に条件を外して頂くようお願いするだけです。

素人が売主に直接交渉することは建築会社に対して失礼に値するのと、難しい交渉となるので必ず不動産会社の営業さんにお願いするようにしましょう！！

信頼できる不動産会社の営業さんを見つける方法は下記の記事をご参考に⏬

【土地探しからの注文住宅】不動産会社に優良物件を紹介してらうには？

下記に書く建築条件が外せる可能性のある土地とそうでない土地を理解した上で営業さんに条件外しの交渉を依頼しましょう。

建築条件が外せる可能性のある土地

まずは私の経験をもとに建築条件が外せる可能性のある土地をあげてみました。

建築条件が外せそうにない土地

大型分譲地の土地を売り出しから半年経過した頃に、建築条件外しの交渉を試みましたが掛け合ってもらえませんでし…

ただし、ラスト１区画どうしても売れなくて早く売りたいなどの売主側の事情があれば可能性はゼロではないので掛け合ってみるのもアリです。

これは不動産会社の営業さんも言ってましたが100％外れないので交渉するだけ時間の無駄です。どうしてもその土地がいいなら建築条件付きで購入しましょう。

建築条件付土地を外す交渉失敗体験談

ここからは実際に私が体験した失敗と成功談をご紹介します。

27坪1900万円の土地を交渉して失敗

27坪で全面道路が6メートルあり、南向きで気に入った土地を見つけました。２区画分譲の１区画で駅徒歩20分の立地がデメリットでしたが価格が予算内だったので…

地元工務店が売主でしたのでもしかしたら…と思って、売り出して間もない頃に駄目もとで交渉してみました。

結果は200万円の上乗せなら応じるとのこと。

駅近の人気エリア25坪2000万円の土地を交渉して失敗

駅近・実家まで徒歩３分の好立地の土地を発見！売り出し間もない頃に交渉。

地元の小さな工務店の１区画の土地だったのでもしかしたらと希望を持ちつつダメ元で交渉した結果、なんと500万円の上乗せ！！これには驚きました。

⏩実際、すぐに売れていました（苦笑）。

売れ残っている大型分譲地の1区画を交渉して失敗

好条件の立地に１０区画分譲していた地元工務店が売主の土地。半年近く売れ残っていたのでそろそろどうかな…と思い交渉。

結果は、今のところ条件を外して売る予定はないとのことでお断りされました。

建築条件外しに成功した体験談

建築条件外しに成功したのはこんな土地

何度も失敗し続けた結果、最終的には建築条件を好条件で外すことに成功したんです！！

予算は500万円オーバーでしたが、旦那さんの希望通り充分な広さと景観が確保された土地でした。

建築条件外しに成功した土地の売主

売れ残った土地を格安で購入して、初めは建築条件付土地で売り出し、販売開始から数ヶ月後に自社で建売を建てて利益を得ている会社でした。

実はこの売主は地元で他にも数件分譲していて、なかなか売れない区画を条件なしで交渉に応じてくれると不動産会社の営業さんから小耳に挟んでいました。

私の主観ですが、家を建てて売りたいというよりは土地を転売して利益を得ることに重きを置いている会社なのではないかな…と。

売り出し間もなかったのですがこの会社ならいけるかも！！と思って思い切って交渉してみることにしました。

駄目もとで金額上乗せなしで交渉

予算が500万円オーバーしている上に、金額を上乗せされたら絶対に購入できません。なのではじめっからその旨を売主に伝えて直々に交渉。

普通ならここで交渉決裂するんですけどね….交渉した時期がちょうど3月の中旬で、決算前で3月中に売買契約を結びますよという条件が効いたのかもしれません。

また我が家は土地を探す過程で不動産会社の営業を本気にさせる為に予め住宅ローンの仮審査をクリアさせていたので支払い能力があるという証明になり有利に話をすすめることが出来ました。

無謀な交渉の結果…

まったく上乗せなしだと話をもっていきづらいと営業さん。せめて20万円上乗せはどうかと提案されました。

という具合にあれとあれよと話が上手くまとまり、土地が売り出された2週間後の3月末日。

建築条件付土地に20万円上乗せの2980万円で売買契約を交わしました。

何はともあれそこから造成工事が難攻して引渡しが遅れたり、造成後の道路問題だったりいろいろありましたが、我が家にとっては満足いく土地を購入することができ、今そこに注文住宅を建てて住んでいるワケです。予算は大幅にオーバーしましたが。

購入した土地の失敗談はコチラの記事をご参考に⏬

【私達が購入したのはこんな土地】背伸びしすぎて後悔？失敗したこと

条件外しを成功させる秘訣まとめ

【番外編】条件外し以前に市場に出回る前の物件情報を得る方法

市場に出回る前に売れてしまう未公開物件

建築条件外しに成功した話をしましたが、そもそも業者が土地を購入する前の段階で売り物件の情報を得ることが出来ればこんな苦労はありません。

一般人の私達はレインズに物件情報が登録されてはじめて不動産会社を通じて紹介してもらえます。が、レインズに登録される前に売買が成立してしまう物件って実に２割～６割あるといわれています！！※地域によって差があります。

私の経験上、未公開物件情報を得るには、信頼している不動産会社の営業マンが内密に…と話を持ちかけてきてくれる以外は自分で情報網を張り巡らして得るしかありあません。

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